1. 수익률과 공실률의 함정  

 

   주한미군 영외 임대주택은 전문적인 분석과

   조언이 필요한 부동산 투자입니다.

   평택이라는 지역적인 특수성 때문에 오로지

   주한미군을  타켓으로 임대주택 사업을 유지하여

   야 합니다. 목적 부동산이 주한미군의 규정에

   벗어나거나 시장 경쟁에서 뒤쳐지는 경우

   발생하는  리스크는 투자자의 몫입니다.

   주한미군 임대사업은 절세의 이익과 더불어

   오늘같은 저금리시대에 안정적이며 높은 임대

   수익이 발생할 수 있는 틈새 시장입니다.

  

 

  R 주택의 투자 수익률

   ( 2016년 2월. 전용면적 76평 주택,  

      군속 GS-12 .With famaily의 경우)

   구   분    금액
매매금액    65,000만원
융자금    35,000만원
보증금    0
1년 선불금        46,575,000원 (공과금포함)
융자금이자      116만원(0.4%)
실투자금    30,000만원
월 수익    259만원

  연수익률 =10.36%

 

  

   

    

   공실은 시간에 비례하고 수익은 시간에 반비례

   합니다. 이곳 평택은 공실 발생 시 대체  수요를  

   찾기 어렵습니다.

   현재와 미래에 발생 할 수 있는 많은 변수를 고려

   해서  신중히 접근해야 합니다.    

  

   임대주택의 공실을 줄이기 위한 최선의 방법을

   알려드리겠습니다.

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                      2, 나에게 맞는 투자 유형

  주한미군을 대상으로 하는 부동산 투자 유형은  

  노후 자금이나 여유 자금을 기반으로 하는

  안정적인 수익형,   토지 가격 상승에 따른  수익

  을 목표로 하는 중장기투자형이 있습니다.

  단, 아파트 프리미엄,  입주권 등 일반적인 시세

  차익 실현을  위한  단기 투자는 상당한 위험

  요소가 있습니다.

  투자 금액에 따른 분류

   투자  금액

           투  자   유   형

  2억 ~6억

  오피스텔,아파트,구옥,토지,상가

  6억~

   군무원(GS)용 단독주택.

   대형 빌라(다세대), 대형아파트

  8억~ 10억

   전용면적 45평 이상 3세대 다가구    빌라 (일반 군인가족용)

  10억 이상

   2동 이상 단지형 주택, 빌라

  

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                      3. OHA, LQA, FMV, RES

      

       주한미군 임대 주택 입문을 위한 필수 용어

    (모든 임대주택의 임대 수익 산정을 위한 기준)

    OHA

(OVER SEA HOUSING ALLOWANCE)

미 국방성에서 정한 장교, 사병들의

공과금을 제외한 영외 주택 수당

 

    LQA

(LIVING QUARTER ALLOWANCE)

미 국방성에서 정하는 군무원의 각종

공과금을 포함한 영외 주거 수당

 

    FMV

(FARE MARKET VALUE)

주한 미군 사령부 주택과에서 책정한

임대주택 공정 가격

 

    RES

(RENT ESTIMATOR SHEET)

주한미군 사령부 주택과에서 사전 검

열 후 책정하는 임대료와 각종 가구

가전 비용을 더한 최종 집계표

   

   OHA, LQA, FMV, RES 에 따라 가장 유효한 투자  패턴이

   성립됩니다. 4가지 요소는 미군 사령부의 정책에 따라

   수시로 변화합니다. 미군의 주거 정책은 변하지만 투자자의

   주택은 변하지 않습니다. 공실의 리스크에서 벗어 나기

   위한 최 우선 고려 대상 입니다.

  

  

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                        4. 군인 가족을 대상으로하는 빌라

                       군무원 (GS)를 대상으로하는 대형빌라,단독주택

  2016년 3 월 현재 OHA,FMV

 (독신제외 군인가족) (공과금 군인 본인부담)

      계        급    주택 수당   점유율
E1~E5   1,570,000   35%
E6,~O1~O3,W1~W2   1,600,000   45%
04,W3~   1,900,000   !5%
05~   2,100,000   5%

  USFK-H, HSO, FMV

  전용면적(평)+가구 가전 = 38,000원

  최적의 임대 면적 = 1,600,000/38,000 =

  "42평" 이상

  2016년 3월 현재 LQA,FMV

  (군무원 독신,가족) (공과금 포함)

     등       급           주거수당  점유율
  GROUP 1       30,000~38000$ 25%
  GROUP 2       40,500$ 60%
  GROUP 3       45,600$ 15%

  40,500 * 1150 = 46,575,000원 / 12 = 3,881,000원

  (9,600,000원 공과금 공제 =  월 3,081,000)  

  최적의 임대 면적 = 3,081,000/38,000=

  "81평"

 

 

 

 

  

                                                      5. 유지,관리,보수

                              6.FUNISHED,INSPECTION,PROSSESING  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  임대료 외에 평가되는 가구

  

  대형 에어컨 방 에어컨
  냉장고 스토브(가스랜지)
  식기세척기 전자랜지
  소파셋트 침대(씽글, 더블)
  옷장 붙박이장
  식탁 세탁기
  의류건조기 텔레비젼

                         

                         임 대  절 차

  1. 부동산 중개업소나 관리회사에 임대의뢰

  2. 신규 군인,군무원은 주택과에서 제공한 주한미군 USAG-H에       등록된 중개업소 명단을 통해 임대주택을 둘러보고 결정

  3. 해당 중개업소에서는 주택과에 등기부 등본, 건축물 대장등을 제       출하고 주택 사전 검열 (INSPCTION) 신청

  4. INSPECTOR는 해당주택의 안전과 가구, 건물 상태를 확인, 서명       하고 주택과는 등기부와 가구 등의 상태를 고려하여 주택 임대       가격을 중개업소에 통지

  5. 임대인이 군인인 임차인, 중개업소와 직접 영내 주택과를 방문하       여 계약을 진행하거나 해당 중개업소에 위임하여 계약  진행

  6. 군인의 경우 입주 후 중개업소를 통해 1주일내 임대보증금과       임대료 지불, 군무원의 경우 계약서 작성 후 1개월 전후                    공과금이 포함된 1년선불금 지불

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                              7.  리스크의  관리와 주의해야 할 것

주한미군의 영외주택 규정           

군인이나 군무원 의 주택수당(OHA,LQA)은 시기,상황에 따라 증감한다, 따라서 항상 일정한 수익률이 보장되지 않는다. 인상이 되더라도 모든 주택에 해당되기 때문에 주택 경쟁의 측면에서는 변화가 없다.

군인이나 군무원의 경우 평가금액(FMV)이 주택수당보다 낮더라도 그 차액이 개인에게 지급되지 않는다.

군인의 경우 임대료외 월 90만원 이상의 공과금 비용을 지급받는데 미사용분은 임차인인 군인의 소유가 된다. 군무원의 경우 선불금에 포함된  미사용 공과금은 임대인의 소유이다. 따라서 태양열 전기 등 절약 기기의 설치는 임대인에게 이익이 된다.

공동, 집합 건물인 아파트의 경우 공용면적의 부분도 FMV에 추가 인정한 반면 단독 주택이나 빌라의 고유 정원이나 단독 주차장, 지하실 면적 등은 인정하지 않고 있다 공정한 평가가 이루어 진다면 향후 큰 영향을 미칠 수 있다.

주한미군 측은 임대주택의 원활한 수급과 관리를 위해 RPP(Rantal Partnership Program)제도를 계획하고있다.

활주로 인근 Landing area의 리스크는 예의 주시하여야 한다.

적정한 임대주택의 수, 시기

2014년 주한미군 사령관은 "주한미군 주택 민간투자 포럼"에서 6,000 세대 이상의 주택이 필요하다고 발표하였다. 실제로 한국 주둔 28,000 병력 중 20%가 가족을 동반할 경우 5,600 가구가 필요하다.

2016년 1/4분기 현재 기존 임대 가능 주택은 약 2,000여개가 있으며 2016년 4/4분기 입주하는 브라운스톤 940여 세대를 포함하면 2017년 이후 충분히 공급 가능하다.

주한미군 측은  2017년을 평택이전의 리스크가 큰 해로 보고 있으며 2018년 이면 용산 기지의 대부분이 이전할 것으로 보인다.

계약 해지

정부관사로 이주, 전속,예편, 군대명령의 경우 계약의 중도 해지가 가능하다. 군인의 경우 1달치 보증금을 돌려 주면 되지만 군무원의 경우 1년치 선불금을 정산하여 돌려 주어야 한다. 달러화로 받을 경우 달러화로 돌려주어야 한다.

오피스텔 (Studio type)

주한미군 HSO의 규정에 따르면 업무용 오피스텔의 입주를 금하고 있다.   분양업자의 과대 광고에 피해가 발생 할 수 있다.

Studio type 원룸의 경우 군인 본인이 원할 경우 최소 면적에 대한 규제는 없다. 다만 전용면적 10평의 경우 월 임대료는 380,000으로 책정될 것이다

 

공실발생의 원인

 

주택의 노후화에 의한 경쟁력 상실

영내 주택 신축

신규 주택의 과잉 공급

미국 정부의 결정에 의한 주둔 군인 감축

해당 주택의 위치,거리,접근성

스쿨버스의 통학 루트 상 최적의 위치는 가장큰 장점이다.

신축인 경우 거리는 큰 문제가 아니나, 2~3년 후 다른 주택과의 경쟁력에서 문제가 나타날 소지가 크다. 신축 주택의 매입에 있어서 가장 큰 검토 요인이다.

주택의 선호도는  신축여부>면적>내외장 등 건물상태>접근성(통학로)>경관>주변환경>안전>대중교통>마켓>의 순이다.

또 다른 변수

고덕 등 대규모 신도시의 출현

부대 정문의 변경

부대 주변 중심 상권의 이동

최근 미군 당국은 주둔 가족군인용 주택을 영내에 40% 영외에 60% 비율로 정하고 2016년부터 2020년 까지 순차적으로 2000여 세대의 영내 주택 건축을 계획하고 있다.   미래에도 60% 내에 들어가는 경쟁력을 확보하여야 한다.