기존 주택 매입 임대

 미군 군속의 한국 근무는 일반적으로 2년을 한 term으로 보며 그 중 약 60%는 한 term을 연장하여

 4년 정도를 거주합니다.  가족을 동반한 군인(command sponsor) 의 경우도 이와 유사합니다.

 따라서 기존 주택이라 함은 준공 후 한 term(2)이 경과한 주택을 말합니다..

 장점으로는 잔금 지급과 동시에 임대 수익이 발생하며 신축 시 부과되는 개발이익환수금, 농지전용료,

 부가가치세 등의 부담이 없고  높은 토지 가격과 건축비가 반영된 신축주택보다 상대적으로 저렴하게

 구입이 가능합니다.

 신축주택의 가격을 100으로봤을 때 2~5년이 경과한 주택은 80, 5~ 이후의 주택은 60정도로

 구입하는 것을 추천합니다.

 지리적인 여건상 평택 미군기지 주변의 랜트주택 적합지는 이미 기 지어진 주택이 선점하고 있으며

 노후에 대한 리스크는 부분 리노베이션과 지리적인 이점으로 상쇄가 가능합니다

                                     신축 주택 매입 임대

      신축주택이라 함은 토지의 매입부터 토목공사, 건축 설계, 인허가, 건축까지 모든 과정을 개발 업자       에 의해 이루어져 현재 건축 공정 중에 있거나  완공, 준공 후 소유권 보존 상태 혹은 최초 임차인이       거주하고  임대차 계약  중에 있는 준공 후 1~2년 정도 된 주택을 말 합니다.

      일반적으로 매입 금액은 공사의 진척에 따라 달리합니다. , 공정에 따라 중도금을 30%,60% 지급하며       준공 후 잔금을 지급합니다

      건축 중인 주택을 매입할 경우 계약시 먼저 토지의 등기를 이전하고 건축주 명의변경의 절차를 거치며       이 과정에 개발  업자는 건축비의 지출 부담을  줄일 수 있으며  매수인은 준공 후 보다 저렴한 가격에       미리 해당 주택을 확보 할 수 있습니다.  일반적인 중도금 선 결제의 경우 공정의 50% 진척 상태일 때       대략 준공 후 보다 5% 가량의 할인이  가능합니다.

      준공/완공 후 매입은 매수인이 직접 완성된 주택을 눈으로 확인하고 매수하기 때문에 가장 보편적인       방법입니다. 주의할 점은 부가가치세와 개발이익 환수에 따른 부담금이 있을 수 있습니다  

      임차인이 살고 있는 2년 미만의 신축 주택은 중개 수수료의 부담이 없으며 잔금일에 잔여 기간을 계산       하여 정산합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         토지 확보 후 건축 임대

    임대주택은 보통 계획관리지역이나 생산녹지, 자연녹지 등에 위치합니다.

    토지를 확보하는 방법으로는 원지 즉, 개발이 이루어 지지 않은 논이나 밭, 임야 등 원래의 상태로 있는     토지를 농지전용의 절차를 거쳐 개발  행위를 할 수 있으며 이는 상대적으로 면적이 크고 각 절차마다     비용이 발생합니다. 이는 중, 대규모의  개발 업자나 동호인 형태의 투자자 들에게 적용됩니다.

    토지 소유주가 직접 개발행위를 하여 분할하거나 개발업자가 사업 대상 토지를 확보하여  개발행위를     득하고  토목과 기반 시설 공사 등을 마치고 직접 건축이 가능한 상태로 분할한 토지는 임대사업자에게     적합 합니다.

    토지를 확보한 후에는  현지의 미군 임대주택 경험이 풍부한 중개업소의 자문을 받아 면적, 구조 등의     컨셉을 잡아야 하며 건축설계의 구상에서 결정까지 현지를 방문하여  최근의 신축 주택을 직접 눈으로     비교하고 미군 사령부의 영외 주택 정택의 흐름을 예의 주시하는 등 많은  검토를 하여야 합니다.

    건축은 직접 시공하거나 부분 하청 (골조, 설비, 전기, 창호 등)을 주어 시공할 수도 있습니다.  

    각 과정에 따라  건축비의 인상이나 절약의 요인이 있습니다. 이 경우도 현지의 신뢰 할 수 있는 부동산     중개업자나 건축업자의 도움이 필요합니다.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                   동호인 형태의 임대주택

   개인이 토지를 구입하여 건축까지 이르는 경우에는 각종 투자 비용을 줄일 수 있으나 경험 미숙으로 인한    시행 착오  등 어려운 과정을  넘어야 합니다.     

   그렇다고 주택 판매업자가 건축한 주택을 매입 하는것은  본인의 취향이나 아이디어 등이  반영되지 않고    판매업자의 개발 이익과 마진을 포함하기 때문에 비용 이증가합니다. 이러한 문제가  싫다면 동호인 형태    의 그룹 투자를 추천합니다.

   본인이 주축이 되어 지인으로 구성하거나 현지 중개업소의 추천으로 조직이 가능합니다.

   이  경우 추천 가능한 토지가  확보되고 어느 정도의 계획이 수반되어야 합니다.

   당연히 토지 구입부터 전과정이 그룹의 결정으로 진행되어야 하며 토목, 건축 설계, 시공, 조경, 부대 시설    등 모든 비용은 1/n 로 지출 됩니다.

   예를 들어 5명의 투자자가 구성된다면 대략 700평 정도의 토지를 구입하여 필지 당 140평으로 분할하고        (도로 지분 15평 도로 전체 75평 포함/ 실 건축 바닥면적 125/ 계획관리지역의 경우 건폐율 42.          연면적 125평 빌라, 42평 3세대)의 건축이 가능합니다.

   설계와 시공의 과정도 개인보다 그룹에서 하는 것이 비용이나 건축 과정에서 장점이 많습니다.