뉴타운지구 내에 포함되어 있어도 재개발구역이 아닌

지역의 주민들은 향후 자신이 사는 지역이 어떻게

진행될 것인지 몰라 불안해 하고 궁금해 한다.

사업의 개념을 이해하는 것은 가장 기본적인 것이다.

내가 거주하는 지역이, 또는 투자하고자 하는 지역이

어떠한 개발사업으로 진행되며 이러한 각기 다른 개발

사업이 어느 지역에서 어느 법의 적용을 받는지

정확하게 알아야 그에 따른 분양자격과 보상문제 등이

어떻게 달라지는지 이해할 수 있고, 궁금한 사항과

부족한 정보에 대해 관련 자료를 찾을 수 있으며,

투자 방향도 정확히 설계할 수 있다.

주택을 한 채 이상 보유한 유 주택자는 재정비촉진지구에서 집을 추가로 사려면 기존 주택에 대한

처분계획서를 반드시 제출해야 한다. 재정비촉진지구 내 상가도 본인이 직접 영업하거나 지배인을

둬야 살 수 있다.

또한 재정비촉진지구의 땅 주인들은 가구당 1평 이상을 공원,녹지 용지로 내놓을 각오를 해야 한다.

재정비촉진지구는 투기를 막는다는 이유로 일반 뉴타운보다 훨씬 강화된 토지거래허가제를 적용한다.

보통 뉴타운의 허가대상 토지 면적은 54평 이상이지만 재정비촉진지구에선 6평 이상이다.

재정비촉진지구에서 6평 이상의 대지나 대지지분이 있는 주택은 자연히 허가 대상이 된다.

구입 후 임대하면 안 되고 실제로 거주할 계획이어야 허가를 받을 수 있다.

학업 등으로 불가피하게 떨어져 있는 경우를 제외하곤 전 세대원이 살아야 한다.

현재 세입자가 살고 있는 주택이면 임대기간이 끝난 뒤 들어가 살아야 한다.

무주택자만 구입할 수 있다. 이미 집이 있는 상태에서 구입한다면 시세차익을 노린 투기 목적이 강한

것으로 보기 때문이다.

다만 1주택자는 기존 집을 처분하고 들어가 살 계획이 있어야 한다.

즉,  2주택자는 아예 허가 받지 못한다.

  실제로 거주하더라도 금세 되팔 수 없다. 3년 이상 살아야 한다.

  단기간의 시세차익을 노린 투기를 막으려는 취지에서 기간 제한을 둔 것이다.

  조합원 입주권은 바로 들어가 살 수 없기 때문에 입주 후 거주하는 조건이어야 한다.

재정비촉진지구에서 부동산 취득 요령을 일문일답으로 알아본다.

－ 재정비촉진지구에서는 집을 사려면 기존 주택을 팔아야 하나.

▶ 반드시 팔아야 하는 것은 아니다.

재정비촉진지구로 지정돼 고시된 곳에서 6평(20㎡) 이상 토지는 토지거래허가 대상에 포함돼 실수요자만이

취득할 수 있다. 주택은 이용 계획이 `거주용`이어야 한다.

이미 집을 소유한 사람이라면 기존 주택에 대한 처분계획서를 제출해야 한다.

처분계획에는 매도와 함께 전세권 설정을 통해 타인에게 임대해주는 것도 포함된다.

다만 월세나 보증부 월세는 처분계획으로 인정해주지 않는다.

담당 공무원이 확인할 수 있는 방법이 없기 때문이다.

결론적으로 기존 주택에 전세권을 설정하면 유 주택자도 재정비촉진지구에서 주택을 구입할 수 있다.

－ 부산에 살던 A씨는 서울 강북에 있는 직장으로 자리를 옮겼다.

A씨는 직장과 가까운 재정비촉진지구에 주택을 구입하려고 한다.

A씨도 부산의 기존 주택에 대한 처분계획을 제출해야 하나.

▶ 아니다.

거주 목적의 주택취득이면 토지거래가 허가된다.

거주용이냐 아니냐를 따질 때 생활권역이 감안된다.

A씨는 생활권역이 다른 부산지역에 주택을 보유한 사례이므로 처분계획을 제출할 필요가 없다.

－ 토지거래허가 대상 기준은.

▶ 건물 평수가 아니라 바닥에 깔고 있는 땅 면적(대지지분)이 기준이다.

실 평수가 10평인 다세대주택이라도 대지 지분이 5.5평이라면 허가 대상에서 제외된다.

용적률에 따라 대상 여부가 달라질 수 있다는 뜻이다.

하지만 아파트는 분양면적 24평 이상이면 토지거래허가 대상일 가능성이 높다.

－ 6평 미만은 토지거래허가 없이 사고팔 수 있나.

▶ 그렇다.

재정비촉진지구에서 6평 미만 거래는 여전히 자유롭다.

하지만 재개발 아파트 배정 순위가 밀려 분양권을 받지 못할 수도 있으므로 주의가 필요하다.

－ 임대사업자도 처분계획 내나.

▶ 아니다.

5가구 이상을 소유해 임대주택법상 주택임대사업자로 정식 등록을 한 사람은 처분계획 없이 촉진지구

내 임대용 주택 구입이 가능하다.

－ 상가와 건물도 순수 투자용 매입이 제한되나.

▶ 그렇다.

상가와 건물은 원칙적으로 본인이 직접 영업을 하는 등 이용목적에 부합해야 허가를 받을 수 있다.

그러나 지배인 등 별도 전문 관리인을 선임해 운영하는 것은 허용된다.

－ 처분계획서의 내용을 이행하지 않을 때 받는 불이익은.

▶ 5~10%의 이행강제금이 부과된다.

    위반 내용에 따라 △당초 목적대로 이용하지 않고 방치할 때 토지가액의 10% △법적인 근거없이

    임대해줬을 때 7% △이용목적을 무단으로 변경해 이용할 때 5% 이행강제금이 매겨진다.

 이행강제금은 용도에 따라 주거용 3년, 상가ㆍ사업용 4년, 기타 5년에 걸쳐 매년 부과된다.

－ 재산권 침해가 아닌가.

▶ 투기수요를 차단하기 위해 불가피하다는 것이 정부 입장이다.

  건교부는 "이미 헌법재판소도 토지거래허가제에 대해서는 합헌 판단을 내린 상태"라고 설명했다.

－ 재정비촉진지구의 땅주인이 왜 공원ㆍ녹지용 땅을 내놔야 하나.

  ▶ 주거여건 개선을 위해 재정비촉진지구로 지정된 곳은 지구 내 사업지구 면적의 5% 또는 가구당 3㎡

    이상 중 큰 면적을 공원ㆍ녹지로 확보할 계획이기 때문이다.

 면적이 30만평인 재정비촉진지구에서 단위 재개발사업의 면적이 1만평이라면 500평을, 같은 면적인데

 용적률을 많이 받아 입주주택 물량이 700가구라면 635평을 공원ㆍ녹지로 조성해야 한다는 것이다.

   다만 지구 내에 공원이나 녹지가 비교적 많으면 시 도시계획위원회나 도시재정비위원회의 자문을 거쳐 면적

   기준을 사업지구의 5% 또는 가구당 2㎡ 중 큰 면적으로 적용할 수 있다.

－ 토지거래허가는 어떻게 받나.

▶ 일단 토지거래계약 허가 신청서를 작성해 해당 구청에 제출해야 한다.

  또 취득자금 조달 계획서나 토지이용 계획서 등을 추가로 써내야 한다.

  유주택자는 보유주택에 대한 처분 계획서를 제출하고 실제로 처분한 후에는 그 사실을 증명해야 한다.

  또 이주 후 3년간 거주해야 한다.